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岁末年初谁在“砸钱抢头条

深度解读 2020-05-28 点击: 手机版

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  文/缪雯、张潇博岁末年初,一场场迭起的“砸钱抢头条”事件接连在中国地产圈上演,令围观者们看得目不转睛。先从年末土地市场说起,由于多幅前滩地块发力,去年年末上海单日土地出让金创出115亿元,上海土地成交单价纪录更是在一天内被刷新两次;与此同时,龙头房企抢起头条来更是当仁不让。12月23日上午,万达商业地产成功在港交所主板挂牌上市。当时预计筹资净额为280 亿港元左右;同一天,绿城“改嫁”央企;刚一开年,地产界又传出重磅消息,绿地、万科老大之争敲定结局,绿地以2408亿元全年业绩超过万科2151亿元,全国房企万科、绿地率先冲破2000亿,形成新的第一梯队,行业进入全新篇章。从表面上看,这是一场场实力的较量,实则每一桩重磅事件背后折射的是整个行业未来的发展大趋势。

  头条数字:2000亿元

  万科、绿地全年业绩再创历史新高

  凭借海外销售业绩的助力,2014年绿地以预销售金额2408亿元全年业绩超过万科的2151亿元,绿地、万科老大之争敲定结局。

  根据亿翰智库数据,全国房企万科、绿地率先冲破2000亿,形成新的第一梯队,行业进入全新篇章。从2014年整体数据来看,房企梯队进一步细化,前十企业中就分化出三大梯队:绿地、万科领跑,首先冲破2000亿大关;第二梯队是千亿军团,依然是保利、恒大、碧桂园、中海、万达。2014年千亿企业没有增加,而第二梯队与领跑企业之间距离较2013年明显加大,保利相差万科700多亿;第三梯队由世茂、华润、融创领衔,业绩在700亿左右。

  整体来看,房企销售前50门槛由2013年100亿提升至130亿。2014年虽然整体市场进入调整期,但是中央与地方大力救市,使得行业没有出现大幅下滑,多数房企全年业绩同比增加。房企通过年末抢收,很多已完成全年业绩目标。统计的25家企业中,15家完成全年业绩目标,包括恒大、绿地、万科、蓝光、远洋、中海、华夏幸福(600340,股吧)、碧桂园、融创、招商、合景泰富、新城控股、旭辉以及方兴等。

  背后的行业趋势

  龙头房企门槛从千亿级翻番

  亿翰智库指出,2001年销售额20多亿,2010年12月万科成为首个突破千亿的企业,历时9年;从1000亿到2000亿历时四年。万科在突破千亿的过程中一直保持“专注于主流住宅开发”的定位,随着规模扩大,将公司架构调整为“联邦制”;从1000亿到2000亿的四年间,万科定位变成“城市配套服务商”,增加小股操盘项目比例,加大商业尤其是社区商业开发,涉足养老、代建,变经理人制为事业合伙人制,轻资产模式明晰化。

  2013年初,绿地宣布2012年全年业绩突破千亿,从1000亿到2000亿仅用两年时间,毋庸置疑的是,海外地产业务是绿地冲破两千亿的不二利器。随着经济尤其是美国经济的复苏,绿地逐年加大海外房地产市场投资,可以预见,未来3-5年内,海外市场将是绿地房地产板块销售收入重要组成部分之一。

  回顾两家企业一步步突破的程,万科已经完成规模集聚开始寻求业务转型,实现新的利润来源;绿地还在不断突破自己,继续扩大规模。未来一段时间内,万科、绿地双巨头引领行业的房企格局难以被打破。

  头条数字:115亿元

  上海土地日成交额爆发,前滩地块连破单价纪录

  去年12月24日,上海10幅优质地块集中出让,包括5幅备受关注的前滩地块。最终成交金额115亿元,其中5幅地块溢价率超过63%。格力地产(600185,股吧)以及三湘股份(000863,股吧)先后刷新单价地王纪录。其中,格力地产发力以6.58万元的单价拍下了浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块。6.58万元/平方米的楼面价创造了上海单价地王。

  紧随其后,该纪录再度被刷新。12月24日下午,三湘股份以18.61亿竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区z000801编制单元36-01地块,溢价率113.8%,楼板价66629元/平方米。该地块是此次前滩挂牌出让起始单价最贵的地块,起始楼板价高达31170元/平方米。

  本次拿地是格力地产首次进入上海。格力方面公开表示,此次竞拍的成功,是格力地产进军一线城市的重要里程碑,预示着格力地产在房地产主业方面开始着力一线城市布局和产品打造。以此同时,此次竞拍成功对格力地产谋划全国重点城市战略布局,积极拓展外地市场具有重要意义。

  对于三湘来说,这已不是今年三湘第一次在浦东拿地。去年10月22日,三湘股份以9.65亿拍得浦东新区张江南区配套生活A3-04纯宅地,年末又在整个前滩稀缺住宅用地竞拍中拔得头筹,土地储备进一步扩容,并极大丰富了三湘产品线。这标志着三湘股份大步挺进浦东,将绿色科技地产和优质地块交融,致力打造高端楼盘的崭新篇章已经拉开。

  自贸区扩容是浦东地块遭抢诱因

  自贸区扩容是浦东地块受到房企争抢的重要原因。去年年末,国务院召开常务会议,部署推广上海自贸试验区试点经验。会议决定将自贸试验区的部分措施辐射到浦东新区。上海自贸试验区的“扩区”,属于应时而生、顺势而为。毕竟,自贸区原有28.78平方公里的总面积,仅相当于上海市的1/226;而自贸区所在的浦东新区面积达1210平方公里,能给提供更大的试验空间,因此当前提前布局浦东已成为很多房企的共识。

  从市场总体来看,亿翰智库地产行业研究员魏峰指出,去年上海土地市场高价土地频现。反映出当今市场背景下,考虑到城市风险问题,一线城市以及周边的“卫星城”仍然是投资的热点,考虑到户籍制度、城镇化等因素,安全边际仍然较高。另一方面也反映出目前土地成交市场正在复苏过程中。

  头条数字:280亿港元和200亿元

  万达商业地产上市O2O迈出实质性步伐

  岁末年初,万达可说是中国房企当中公布重磅消息最多的企业之一了。去年12月23日上午,万达商业地产成功在港交所主板挂牌上市。据了解,万达商业发行价为48 港元,本次预计筹资净额为280 亿港元左右。万达商业地产的上市,是港交所去年以来最大规模的IPO。在当日的上市仪式上,王健林董事长披露了万达商业地产上市后的新定位:中国生活消费综合性平台提供者。

  在电商方面,12月26日万达集团与快钱公司在签署战略投资协议,万达获得快钱控股权,这是万达在互联网金融领域首桩并购,为万达电子商务及金融产业获得重要的支付平台,标志着万达O2O迈出实质性步伐。2015年1月4日,境外两家互联网投资基金作为财务投资人,出资10亿元,获得万达电商5%的股份。这意味着成立仅4个月的万达电商估值翻了4倍,已达200亿元,创造新创立电商公司的估值纪录。

  O2O模式是未来商业发展必然

  万达电商估值的提升充分显示市场对万达电商的高度认可,对于刚在上市的万达商业来说也是一大利好。目前,万达集团已将电子商务列为四大支柱产业之一,足见万达集团对电商的重视。

  据了解,线上线下融合的O2O模式是未来商业发展的必然趋势,O2O更侧重人与服务的连接,市场规模远大于实物交易。万达集团拥有全球最大的线下消费平台,而且以体验式消费为主,2014年消费人次达15亿人次,预计到2020年,每年到万达的消费者超过60亿人次。如果万达电商能够充分整合丰富的线下线上资源,有可能成为新一代互联网巨头。

  头条数字:60.15亿港币

  绿城牵手央企后,融绿平台归属再起纷争

  去年年末,宋卫平再次出售绿城股权,接手方从融创变成了央企中交集团。中国交通建设集团有限公司与绿城中国控股有限公司大股东宋卫平先生及其他关联股东在杭州正式签署股份购买协议,拟以总价约60.15亿港币收购其控制的约42%的绿城股份中的共计24.288%的股份,进而使得中交集团在交易后成为绿城并列第一大股东。

  而在绿城牵手央企后,2015年开年,融创、绿城之争再起波澜,融绿平台的归属之争,成为绿城股权之争的残局。

  2015年对于中交、九龙仓为并列最大股东的绿城将是决定性一年,绿城能不能如同2008、2011年经历低谷之后再次反弹,是较为值得关注的一件事。

  地产行业正加速兼并重组

  在当前市场大下,房企利润受到挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快。地产行业正在加速兼并重组,这意味着旧的竞争格局将被逐步打破,新的经营模式正在形成,行业集中度加速提高。

  业界声音

  打造引领城市未来的地标性建筑

  倪建达上海城开董事局

  上海城开是由上实城开和上海市徐汇区国资委共同投资的房地产企业集团,扬鞭驰骋18载,立足上海,布局全国一二线城市。事实上,在外游荡了许久,今天终于回到了城开起步的徐汇区做项目,回报这片热土。

  作为在整个徐汇滨江唯一一个由专业开发商启动的综合体项目,我们有能力也有信心,一定会在上海打造一个引领上海城市未来的地标性建筑—滨江城开中心。在整个徐汇滨江的开发过程中,我们看到了很多文化品牌的身影,例如梦工厂、湖南卫视、腾讯、TVB等入驻,但文化产业企业多数是做轻资产的,未来如何做重资产项目,将是一个很大的挑战。城开则不同,一直以来我们就是做重资产、做城市开发的,我们有能力比其他投资人的项目做得最好,因为我们是专业的。

  同时我们发现,城市的面貌固然很重要,但是如果只有面貌而缺乏内涵的话,城市的魅力将不能持久。因此,在滨江城开中心的开发过程中,选择与对中华民族文化传承颇有研究的著名收藏家、观复博物馆创办人、馆长马未都合作,让观复品牌入驻滨江中心,为这座城市的超大城市垂直空间引领文化高度,增加一抹亮色。

  事实上,上海城开先后开发了上海城开中心(闵行核心区)、滨江城开中心项目、莘庄地铁站上盖综合开发项目。今后,在全国其他城市人们将越来越多以城开中心为品牌的城市综合体出现,而通过文化元素引入城开中心的综合体模式,将是城开集团对城市的回馈,也是城开致力于提升城市经济文化的主要手段。

  下一个5年瞄准500亿年销售额

  周迪永海亮地产集团总裁

  2014年是中国房地产业从黄金十年转向白银十年的一个转折点。市场正处在一个缓慢下调的变化过程。对于全国前50强房企来说,当下仍是规模扩张的好时机。错失机遇,龙头也会衰微;把握趋势,异军亦可突起。海亮集团的策略,是以高周转、低成本、高品质为核心目标的精细化运营能力提升,将是企业发展的核心指导思想,有质量的增长更是未来的追求,目标在未来5年实现从200亿元到500亿元年销售额的突破。

  海亮集团自身是一个多元化的综合性企业,因此在海亮地产拥有一定的融资优势,在战略上也更清晰,专注于地产板块。而目前海亮地产布局最广的是二、三线的省会城市,诸如合肥、郑州、南昌、成都等城市,明年将继续深耕这类城市,也会随着当地的变化而变化,适当加大改善性需求的土地。一线城市方面我们也在积极寻求进入机会,以上海为例,市场有着稳定的需求量,但是土地市场竞争非常激烈,因此,我们打算在上海加大合作拿地力度,增加拿地概率,在开发业态类型上将以住宅加社区商业为主。海亮地产推出新的“五年计划”,即2015年至2020年,将以住宅为核心,以客户需求为导向的产品及服务创新,未来我们将更注重客户生活需求,并站在客户角度控制成本,进一步加强物业基础管理,使海亮地产在打造产品上不仅更具性价比,同时保持探索创新的速度。在产品规划上,除了满足基本功能,增设医疗、图书馆配套,提升食堂、体检、洗衣、配送等生活服务功能,酝酿创新的生活解决方案,实现个性化、多样化生活方式。

  国企开始新一轮发力

  陈啸天亿翰智库董事长

  2014年发生了两件极为火爆的事件,一是绿城股权出让事件,受让方经历了从融创中国到中交建的风波;一是绿地的年度销售规模超越万科。如果一定要我来找个共性的话,我想说的是:两者都是国企!这不是牵强,也没那么多的偶然,这是个趋势!

  另外,从行业发展阶段性来看,国企往往会在这个时机发力。去年的行情的确属于过山车走势,自从去年2月19号德信地产降价之后,3-5月行情非常低迷,因为价格松动力度不够需求动力不足,但是6月份由于大量上市企业有资本市场业绩承诺,于是进行价格松动,6月行情火了一把;随后7—9月又是持续三个月的低迷,到了十月随着政策的推动,导致需求再度出手,第四季度数据稍微好看,但终究还是扛不住需求低迷,始终保持成交疲软状。

  我们要知道,但凡每次行业出现明显调整的时候就往往是国企发力的时候,因为越是行业震荡,对于中小企业尤其是民营企业而言,首先考虑到的都是安全,这时从行业角度来看,投资行为群体性紧缩也就意味着土地的价值洼地出现,而国企则由于其身份和背景往往就略少,相对的收益就自然来了。

  最后,从企业三要素的角度来看,资源端的价值放大往往是国企发展的推力。国企在土地端和资金端占有优势。行业震荡时刻,往往就是资源端(资金+土地)价值相对最大化的时刻,这是国企最大的本钱!

  标杆房企卷“土”重来

  任颂然新聚仁机构总裁

  去年年末,万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城……诸多标杆房企不约而同地选择在此时重装上阵,在全国楼市的广阔战场上重启战端,只为“开疆拓土”。自此,战报频传。上海的土地争夺也同样激烈,前滩的5幅地块,松江区的6幅纯宅地将整年的土地市场交易推向。

  然而,此时我们再回过头来看看,去年前三个季度全国各地还弥漫着自年初就在楼市上空的萧条气息:库存压力、成交受挫,楼市的供求失衡和房企资金链的紧绷,连带着土地市场萎靡不振。那个时候,谁都不看好去年的楼市前景。

  变化始于去年9月底。

  自从全国各地不断松绑限购开始,直到去年9月底央行的信贷松绑政策,去库存压力在不断变小,而更重要的是开发商对楼市的预期开始逐渐转好,拿地的热情自此开始回升,尤其是一线城市。可以说一线城市虽限购依旧,但居住需求空间巨大,而土地相对稀缺,金融较为良好,整体预期较为乐观。以上海为例,虽目前库存量较大,但近期市场成交也已回升至月均百万方以上,整体库存压力已得到明显缓解,于是土地市场得以迅速回暖。说到这里,一线房企的专业市场嗅觉实在令人拍案—就在这轮拿地潮火热上演的同时,央行宣布降息。降息带来的房企融资成本的走低,同时购房者购房成本的降低,未来预期将从市场供求、金融信贷等多方面缓解房企的压力,一旦后期市场回暖趋势进一步确立,企业拿地力度肯定将会进一步加大。

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